เพิ่มบทความใหม่
สิทธิหน้าที่ขั้นพื้นฐาน ซึ่งผู้ซื้อเจ้าของร่วมในอาคารชุดควรรู้มีอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของคนผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็ นอย่างดี หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่น
ระบบอาคารชุดตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด แม้ได้เกิดขึ้นมานานมากกว่า 30 ปี ต่างพบว่าผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมบางคนยังไม่ทราบสิทธิ หน้าที่ขั้นพื้นฐาน ตามข้อบังคับและพ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดไว้ สาเหตุการไม่รู้ ก็ล้วนเกิดจากการไม่ได้ศึกษา ทั้งข้อบังคับและ พ.ร.บ. ตลอดข้อกฎหมายข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องทั้งสิ้น เมื่อเกิดปัญหาหรือสงสัย น้อยรายที่จะเปิดตำราศึกษาค้นคว้าแต่กลับนิยมใช้การสอบ ถามตามนิสัยของปุถุชนคนไทย
1. ผู้ซื้อหรือผู้ขายกับห้องชุดเหลือขายเป็นเจ้าของร่ วมหรือเรียกว่า Co-owners
เจ้าของร่วมสามารถกำหนดมติที่ประชุมใหญ่ ที่ไม่ขัดหรือแย้งข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุดให้ คกก.หรือกรรมการตลอดจนผู้จัดการของนิติฯ นำไปปฏิบัติสร้างคุณประโยชน์แก่ผู้ซื้อผู้ขายและสังคม ส่วนรวมได้
หมายความว่าทั้งข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดให้อำ นาจแก่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถแต่งตั้งหรือถอดถอ นคกก.ทั้งคณะหรือกรรมการบางคนหรือแต่งตั้งถอดถอนผู้จั ดการนิติบุคคลได้เมื่อพบว่าบริหารงานเกิดข้อผิดพลาดบกพร่ องเป็นความเสียหายแก่เจ้าของร่วมและนิติฯ
2. กรรมการหรือคกก.มีจำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิ น 9 คนมีจำนวนมากกว่า 9 คนไม่ได้
ทุกนิติฯ ปฏิบัติทั่วประเทศจำเป็นต้องมี ไม่มีไม่ได้ กรรมการเป็นตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายมีอำนาจหน้าที่คว บคุม ตรวจสอบกำกับดูแลมอบนโยบายการบริหารงานแก่ผู้จัดการเพ ื่อนำไปปฏิบัติให้สอดคล้องกับมติที่ประชุม
คณะกรรมการไม่มีสิทธิ หรือไม่มีอำนาจปลด หรือถอดถอนผู้จัดการ แต่สามารถรายงานความบกพร่องอันเป็นความเสียหายการปฏิบัติ หน้าที่ของผู้จัดการเสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจ ารณาถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลรายดังกล่าว
3. ผู้จัดการนิติฯ
ผู้จัดการอาจเป็นได้ทั้งบุคคลหรือนิติบุคคล อีกทั้งต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่ข้ อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
กรณีเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างจ่าย"ค่าส่วนกลาง" ตามข้อบังคับไม่อาจสวมหมวกผู้จัดการได้ผู้จัดการมีอำนาจ หน้าที่"มากมาย"เป็นผู้รับผิดชอบงานด้านการจัดการบริหารอาคารชุดทั้งหมด ทั้งปวงในอาคารชุดตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ทั้งนี้ภายใต้มติที่ประชุมคณะกรรมการและ/หรือที่ประชุมใ หญ่เจ้าของร่วมกำหนดผู้จัดการอาจมีวาระการดำรงตำแหน่งนา นเท่าใดก็ได้ทั้งนี้ให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าขอ งร่วมกำหนด
4.พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด จดทะเบียนรายชื่อคกก.และผู้จัดการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง ข้อบังคับออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเมื่อเกิดควา มชำรุดเสียหายหรือสูญหายเพิกถอนการจดทะเบียน (ที่ไม่ถูกต้อง) ฯลฯ
นอกจากนี้พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ยังเป็นผู้มีอำนาจเปรียบเทียบปรับกรณีนิติฯ ไม่ปฏิบัติตา มข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดรวมทั้งยังมีอำนาจหน้ าที่รับเรื่องร้องเรียนของ
เจ้าของร่วมตรวจสอบกิจกรรมส่วนกลางที่เกิดข้อบกพร่องหรื อได้รับความเสียหายแก่เจ้าของร่วมนิติฯ อย่างไรก็ดี สิทธิหน้าที่ขั้นพื้นฐานซึ่งผู้ซื้อเจ้าของร่วมในอาคา รชุด "ควรรู้" อาจยังมีประเด็นสำคัญอื่น "เพิ่มเติม" ดังต่อไปนี้
- สามารถเข้าชื่อเจ้าของร่วมด้วยกันไม่น้อยกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมดร้องขอให้คกก.จัดให้มีการประชุมใ หญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้ ทั้งนี้เป็นไปตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
- "ใบปลอดหนี้" ได้รับเมื่อเจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าส่วนกลางเงินเพิ่ม(ถ้ามี)ถูกต้องครบถ้วน ผู้จัดการไม่อาจปฏิเสธคำขอการดำเนินการเ รื่องดังกล่าวหากผู้ซื้อเจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าส่วนกลา งเงินเพิ่มให้แก่นิติฯถูกต้องครบถ้วน
- ตกแต่ง -ต่อเติมห้องชุดต้องได้รับอนุญาตตรวจสอบแบบก่อสร้างจาก นิติฯ ก่อนทุกครั้ง
- เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคารชุดให้แตกต่างจากเดิม"ไม่ได้" ถือเป็นความผิดที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า 1 แสนบาท
- คะแนนเสียงของเจ้าของร่วม ตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดเปลี่ยนแป ลงค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับได้ แต่ไม่สามารถอาศัยมติที่ประชุมคกก.ดำเนินการเรื่องดังกล่า วได้ แต่จำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่ว มกำหนดตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเท่านั้น
- ร้องขอผู้จัดการแสดงงบบัญชีรายรับและรายจ่ายของเดือนที่ ผ่านมาตรวจสอบ แสดงให้เห็นได้ทุกเมื่อและตั้งแต่วันที่ 15 ของเดือนถัดไป
งบบัญชีดังกล่าวถูกกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดการต้อง ปฏิบัติและดำเนินการตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารช ุดกำหนด หากฝ่าฝืน อาจระวางโทษปรับไม่น้อยกว่า 5 หมื่นบาทและปรับอีกวันละ 500 บาท จนปฏิบัติถูกต้อง - เสนอแนะข้อคิดเห็นหรือแนะนำแนวปฏิบัติการบริหารงานที่เหม าะสมต่อที่ประชุมคกก.หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ทุกเ มื่อ
- สมัครกรรมการหรือผู้จัดการได้ภายใต้คุณสมบัติและไม่มีล ักษณะต้องห้ามตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดก ำหนด
- ร่วมกำหนดกฎระเบียบข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางที่เหมาะสม
- ร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่ "ยกเลิก"นิติฯ ด้วยคะแนนเสียง และเหตุแห่งการยกเลิกนิติฯ ตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
