การสำรวจแปลงที่ดิน และการตรวจสอบเอกสารสิทธิในที่ดิน

- เทคนิคการสำรวจแปลงที่ดิน สำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ภาคสนามและเครื่องมือสารสนเทศ
- การตรวจสอบแนวเขตแปลงที่ดิน
- การตรวจสอบเอกสารสิทธิตามประมาลกฎหมายที่ดิน

โฉนดที่ดิน คือเอกสารที่ออกให้โดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงให้เห็นว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิที่ดินแห่งนั ้น ซึ่งมีสิทธ์ิอันชอบในการทำธุรกรรมใดๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย โอน แบ่งแยก จำนอง หรือค้ำประกันก็ได้

ประเภทของโฉนดที่ดิน และสิทธิของผู้ครอบครองปัจจุบันโฉนดแบ่งออกเป็นหลายประเภท ซึ่งแต่ละประเภทก็ให้สิทธิ์แก่ผู้ครอบครองต่างกัน ดังรายละเอียดต่อไป

1. โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑสีแดง)

น.ส. 4 หรือ น.ส.4 จ หรือโฉนดครุฑแดง ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธ์ิเต็มที่ในการใช้ประโยชน์สามารถซื้ อขาย จดจำนอง โอนหรือนำไปคํ้าประกันได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงถือเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธ์ิได้ชัดเจนที่สุดในบรรดา โฉนดทั้งหลาย และระบุคำว่า “โฉนดที่ดิน” ไว้ด้านหน้า ซึ่งบอกเลยว่าที่ดินนี้เป็นการถือ
ครองที่เจ้าของมีอำนาจเบ็ดเสร็จ ฉะนั้นผู้คนจึงนิยมซื้อขายที่ดินประเภทนี้กันมากที่สุด เพราะมั่นใจได้เลยว่าเราจะได้เป็นเจ้าของอย่างแท้จริง จึงทำให้มีราคาสูงกว่าที่ดินประเภทอื่น

ข้อควรระวังก็คือ อาจหมดสิทธ์ิในการถือครองกรรมสิทธ์ิได้ หากมีคนอื่นมาอาศัยหรือใช้ประโยชน์บนที่ดินอย่างเปิดเผยเป ็นระยะเวลา 10 ปี และคนผู้นั้นได้ยื่นขอกรรมสิทธ์ิที่ดินโดยการครอบครองแบบป รปักษ์

2. เอกสารสิทธ์ิ น.ส. 3 ก (ครุฑสีเขียว)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือเอกสารที่ดิน น.ส.3 ก ซึ่งมีตราครุฑเป็นสีเขียว เป็นเอกสารที่มีการระวาง ปักหมุดที่ดินและภาพถ่ายทางอากาศ ซึ่งทางราชการเป็นผู้ออกเอกสารให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสา มารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนี้ได้ สามารถซื้อขาย โอนจดจำนองได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธ์ิครอบครองจนกว่าจะนำเอกสารนี้ไปยื่นเรื่ องต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้ตามขั้นตอ น

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3/ น.ส.3 ข (ครุฑสีดำ)

เอกสารสิทธ์ินี้ถือเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ยังไม่ได้มีรูปถ่ายทางอากาศระวางขอบเขตที่ดินอย่างชัดเ จน สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เหมือนเดิม แต่ไม่สามารถทำธุรกรรมใดๆได้จนกว่าจะนำไปยื่นเรื่องขอออกโ ฉนดที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งมีข้อควรระวังก็คืออย่าเพิ่งทำการซื้อที่ดินนี้จนกว่า จะมีการรังวัดที่ดินพร้อมติดประกาศ และไม่มีผู้มาคัดค้านภายใน 30 วัน

4. เอกสารสิทธ์ิ ส.ป.ก 4-01 (ครุฑสีน้ำเงิน/ ครุฑสีแดง)

ขอเกริ่นก่อนว่าที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 นั้นเป็นที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของและให้สิทธ์ิแก่ประชาชนใน การเข้ามาทำประโยชน์ทางเกษตรกรรมได้ โดยโฉนดที่ดินนี้ไม่สามารถทำการซื้อขาย โอน จดจำนองให้แก่ผู้อื่น แต่สามารถเปลี่ยนผู้ครอบครองเป็นทายาทได้ ซึ่งโฉนดที่ดินลักษณะนี้ผู้ที่จะมีสิทธ์ิครอบครองเพื่อใช้ ประโยชน์ได้โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาในการส่งคืนแก่รัฐ ดังนั้นผู้ที่ได้รับสิทธ์ินี้จะต้องมีคุณสมบัติที่รัฐระบุ ไว้ รวมถึงข้อพึงปฏิบัติดังต่อไปนี้

- ใช้เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น
- ผู้ครอบครองมีฐานะยากจน
- จำกัดขนาดพื้นที่ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
- สามารถโอน แบ่งที่ดินได้ภายในครอบครัว เช่น ทายาท, มรดกตามเงื่อนไขของรัฐ
- ไม่สามารถซื้อ ขาย แก่คนอื่นที่ไม่ใช่ครอบครัว
- ให้เช่าเพื่อทำการเกษตรได้ตามเงื่อนไขของรัฐ
- สามารถจำนองได้เฉพาะที่เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาตให้ที่ด ิน ส.ป.ก.4-01 เข้าร่วมได้
- สามารถมีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร
- สามารถบอกเลิกสัญญาได้หากไม่ต้องการทำการเกษตรบนที่ดินนี้
- หากผู้ครอบครองทำผิดเงื่อนไข รัฐสามารถยืดคืนได้

เปรียบเทียบสิทธิการครอบครองทั้ง 4 โฉนดแตกต่างกันอย่างไร

ค้นหาเลขที่โฉนดจาก Landsmaps.dol.go.th ค้นหาเลขที่โฉนดจากแผนที่

ขั้นตอนการค้นหาที่ดิน

วิธีการค้นหาแปลงที่ดิน ผ่านเวปไซต์ LandsMaps กรณีไม่มีโฉนดที่ดิน

สามารถค้นหาที่ตั้งที่ดิน ได้ 3 วิธี
วิธีที่ 1 กดซูมแผนที่เพื่อเข้าไปค้นหาที่ตั้งที่ดิน คล้ายๆ การใช้ google maps กดซูมเข้าไปเรื่อยๆ จนเจอที่ตั้งที่ดิน แล้ว Double‐Click (วิธีนี้อาจจะใช้เวลา หรือหาที่ตั้งยากหน่อยหากยังไม่ชำนาญในการใช้งาน)
วิธีที่ 2 กด”ค้นหาสถานที่สำคัญ” พิมพ์ชื่อสถานที่ เช่น ชื่อคอนโดมิเนียม,หมู่บ้าน,โรงพยาบาล ที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ตั้งที่ดินที่ต้องการค้นหา เลื่อนหาที่ตั้งที่ดิน แล้ว Double‐Click
วิธีที่ 3 กด “ตำแหน่งปัจจุบัน” [อยู่มุมขวาล่าง] ระบบจะค้นหาตำแหน่งจากที่อยู่ปัจจุบัน (จำเป็นต้องเปิดอนุญาตให้เข้าถึงตำแหน่ง ในมือถือหรืออุปกรณ์ที่ใช้ค้นหาข้อมูล) เลื่อนหาที่ตั้งที่ดิน แล้ว Double‐Click

ข้อมูลแปลงที่ดินอย่างละเอียดผ่านเวปไซต์ Landsmaps

1. ราคาประเมินที่ดิน
ตามปกติแล้วการหาราคาประเมินที่ดินจะนิยมค้นหาจากเวปไซต์ข องกรมธนารักษ์ ทั้งนี้การหาราคาประเมินที่ดินผ่านเวปไซต์ กรมธนารักษ์ จำเป็นต้องมีข้อมูลโฉนด อาทิ เลขที่โฉนด ถึงจะสามารถหาราคาประเมินที่ดินได้ แต่ในเวปไซต์ Landsmaps ระบบใหม่นี้ สามารถหาราคาประเมินที่ดิน ในกรณีที่มีโฉนด หรือไม่มีโฉนดที่ดิน ก็ได้

2. รูปแปลงที่ดิน
ระบบจะปักหมุดที่ดิน ซึ่งทำให้สามารถค้นหารูปแปลงที่ดิน รวมทั้งยังมีเครื่องมือเพื่อวัดขนาด ความกว้าง ยาวของที่ดินอีกด้วย

3. ข้อมูลอื่นๆของที่ดิน (ข้อมูลในโฉนดที่ดิน)
เลขโฉนด, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ระวาง, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด, เนื้อที่ดิน

4. ค่าพิกัดแปลงที่ดิน
สามารถนำไปใช้ปักหมุดใน Google Maps หรือแผนที่ รวมทั้งยังมี Street View เพื่อให้เห็นพื้นที่ดินจริงผ่านระบบ Google Maps นอกจากนี้ยังสามารถกดเลือก ฟังก์ชั่นอัตโนมัติ “จากที่นี่ไปยังแปลงที่ดิน” ระบบจะนำทางจากตำแหน่งปัจจุบัน (Your Location) ไปยังแปลงที่ดิน และยังมี ฟังก์ชั่นอัตโนมัติ “จากแปลงที่ดินไปยังสำนักงานที่ดิน” ระบบจะนำทางจากแปลงที่ดินไปยังสำนักงานที่ดิน

5. ผังเมือง
เวปไซต์ Landsmaps ได้บูรณาการข้อมูลร่วมกับกรุงเทพมหานครและกรมโยธาและผังเม ือง โดยมีปุ่มกดให้เลือกแสดงผังเมืองเพื่อแสดงผังแนวเขตการใช้ ประโยชน์ในที่ดิน (Zoning) รวมทั้งมีคำอธิบายความหมายของแต่ละผังสีสำหรับการใช้ประโย ชน์ในที่ดินแต่ละประเภทอีกด้วย

6. ข้อมูลสำนักงานที่ดิน
ระบบจะแสดงข้อมูลสำนักงานที่ดินที่เป็นพื้นที่รับผิดชอบขอ งที่ดินแปลงนั้นๆสาขาที่ดินที่รับผิดชอบ เบอร์ติดต่อ คิวรังวัดค่าใช้จ่ายในการรังวัด ค่าธรรมเนียมภาษีอากร ค่าพิกัดสำนักงานที่ดิน รวมทั้ง ฟังก์ชั่นอัตโนมัติ “จากที่นี่ไปยังสำนักงานที่ดิน” ระบบจะนำทางจากตำแหน่งปัจ จุบัน (Your Location)

การตรวจสอบเขตป่าไม้

ผ่านเวปไซต์ https://change.forest.go.th/

การประเมินค่าที่ดินใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูงที่ดินใต้แนวสายไ ฟฟ้าแรงสูง ปกติแล้วจะถูกรอนสิทธิโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ซึ่งได้มีการจ่ายค่ารอนสิทธิกันคล้ายการเวนคืน แต่กรรมสิทธ์ิยังเป็ นของเจ้าของที่ดินอยู่ไม่ได้โอนไปเหมือนการเวนคืน โดยที่ด ินที่ตั้งอยู่ภายใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูงจะถูกรอนสิทธิ ตามประกาศการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย เรื่อง ข้อกำหนดเขตเดินสายไฟฟ้า อาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ.2511 กำหนดไว้ดังนี้

1. ห้ามกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใด อันอาจเป็นอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์หรือเครื่องจักรกล เช่น รถเครน รถยก รถตัก รถขุด เข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า ๔.๐๐ เมตร หรือห้ามเผาไร่อ้อย นาข้าว ป่าพง หรือวัสดุอื่นใดในเขตเดินสายไฟฟ้า
2. ห้ามปลูกสร้างหรือทำขึ้นซึ่งอาคาร โรงเรือน บ้านพักอาศัย
3. การสร้างขึ้นหรือทำขึ้น ซึ่งสิ่งอื่นใดนอกเหนือจาก ข้อ 2 รวมทั้งการกระทำใดๆ เพื่อเปลี่ยนแปลงพื้นดินบริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า เช่น การปรับสภาพพื้นดินให้สูงขึ้น การขุดดิน หรือขุดบ่อ การก่อสร้างถนน จะต้องได้รับ อนุญาตเป็นหนังสือจาก กฟผ.ก่อน การอนุญาตให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่ กฟผ.กำหนด
4. หากมีความจำเป็นจะต้องกระทำการฝ่าฝืนข้อห้าม ตั้งแต่ข้อ 2-3 ผู้ดำเนินการจะต้องขออนุญาตจาก กฟผ. โดยทำเป็นหนังสือ และเมื่อได้รับอนุญาตแล้วจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ กฟผ.กำหนด
5. ห้ามปลูกต้นไม้ยืนต้นหรือพืชผล ในเขตเดินสายไฟฟ้าขนาด ๖๕ กิโลโวลต์, ๑๑๕ กิโลโวลต์, ๑๓๒ กิโลโวลต์, ๒๓๐ กิโลโวลต์ และ ๓๐๐ กิโลโวลต์ ตามหลักเกณฑ์ต่อไปนี้

๑. บริเวณพื้นที่ที่ตั้งเสาไฟฟ้าและพื้นที่โดยรอบโคนเสาไฟฟ้า ภายในระยะห่างจากแนวขาเสาไฟฟ้ า ๔.00 เมตร ไม่อนุญาตให้ปลูกต้นไม้ยืนต้น หรือพืชผล
๒. ห้ามปลูกต้นไม้ยืนต้นหรือพืชผลในเขตเดินสายไฟฟ้า ในระยะกว้าง ๖.00 เมตร (ด้านละ ๓.00 เมตร จากแนวศูนย์กลางของเสาสายส่งไฟฟ้า) ตลอดแนวสายส่งไฟฟ้า เว้นแต่ไม้ล้มลุกและธัญชาติ ตามบัญชี ๒ (บัญชี ท้ายประกาศ กฟผ.ฉบับนี้)
๓. นอกบริเวณพื้นที่ตามข้อ ๑ และ ๒ ห้ามปลูก ต้นไม้ยืนต้น หรือพืชผลในเขตเดินสายไฟฟ้า เว้นแต่ต้นไม้เศรษฐกิจตามบัญชี ๑ (บัญชีท้ายประกาศ กฟผ.ฉบับนี้) ข้อ ก. (สูงไม่เกิน ๓.00 เมตร) และไม้ล้มลุก และธัญชาติ ตามบัญชี ๒ (บัญชีท้ายประกาศ กฟผ.ฉบับนี้) เท่านั้นที่อนุญาตให้ปลูกได้
๔. ในกรณีกำหนดให้เขตเดินสายไฟฟ้า สายส่ง ๑๑๕ กิโลโวลต์ และ ๑๓๒ กิโลโวลต์ มีความกว้างจากแนวศูนย์กลางของเสาสายส่งไฟฟ้าเกินกว่า ด้านละ ๑๒.00 เมตร อนุญาตให้ปลูกต้นไม้เศรษฐกิจตามบัญชี ๑ ข้อ ก. ข. และ ค. (สูงไม่เกิน ๗.๐๐ เมตร) นอกเขต ๑๒.00 เมตร และอนุญาตให้ปลูกต้นไม้ เศรษฐกิจตามบัญชี ๑ ข้อ ก. ข. ค. และ ง. (สูงไม่เกิน ๑๐.๐๐ เมตร) นอกเขต ๒๐.๐๐ เมตร

๕. ในกรณีกำหนดให้เขตเดินสายไฟฟ้า สายส่ง ๒๓๐ กิโลโวลต์ และ ๓๐๐ กิโลโวลต์ มีความกว้างจากแนวศูนย์กลางของเสาสายส่งไฟฟ้าเกินกว่า ด้านละ ๒๐.๐๐ เมตร อนุญาตให้ปลูกต้นไม้เศรษฐกิจตามบัญชีข้อ ๑ ก. ข. ค. และ ง. (สูงไม่เกิน ๑๐.๐๐ เมตร) นอกเขต ๒๐.00 เมตร
๖. สำหรับสายส่งไฟฟ้า ๕๐๐ กิโลโวลต์ จะต้องปฏิบัติตาม ข้อ ๑, ๒ และข้อ ๓ และห้ามปลูกอ้อยในเขตเดินสายไฟฟ้า โดยอนุญาตให้ปลูกต้นไม้ภายใต้ ข้อกำหนด ดังนี้

•  นอกเขต ๑๘.00 เมตร จากแนวศูนย์กลางของเสา สายส่งไฟฟ้ าทั้ง ๒ ด้าน อนุญาตให้ปลูกต้นไม้เศรษฐกิจตามบัญชี ๑ ข้อ ข. (สูงไม่เกิน ๕.00 เมตร)
•  นอกเขต ๒๒.00 เมตร จากแนวศูนย์กลางของเสา สายส่งไฟฟ้ าทั้ง ๒ ด้าน อนุญาตให้ปลูกต้นไม้เศรษฐกิจตามบัญชี ๑ ข้อ ค. (สูงไม่เกิน ๗.00 เมตร)
•  นอกเขต ๒๓.00 เมตร จากแนวศูนย์กลางของเสา สายส่งไฟฟ้ าทั้ง ๒ ด้าน อนุญาตให้ปลูกต้นไม้เศรษฐกิจตามบัญชี ๑ ข้อ ง. (สูงไม่เกิน ๑0.00 เมตร)

๗. ต้นไม้ที่มีอยู่นอกเขตเดินสายไฟฟ้ าที่อาจล้มเข้ามาในเขต เดินสายไฟฟ้ าซึ่งจะเกิดอันตรายต่อระบบไฟฟ้า ต้องถูกตัดฟัน

6. อาคาร โรงเรือน บ้านพักอาศัย หรือสิ่งอื่นที่สร้างขึ้นหรือทำขึ้น ต้นไม้ยืนต้นหรือพืชผล ที่ปลูกขึ้นในเขตเดินสายไฟฟ้าโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข หรือไม่ได้รับอนุญาต กฟผ.มีอำนาจรื้อถอน ทำลายหรือตัดฟันตามควรแก่กรณี โดยไม่ต้องจ่ายค่าทดแทนก็ได้การประเมินค่าที่ดิน ใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง

ดังนั้นถ้าพิจารณาจากข้อกำหนดพื้นที่ใต้แนวสายไฟฟ้ าแรงสูง จะเห็นว่าไม่สามารถก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภ ทได้ แม้แต่ปลูกพืชก็ปลูกได้เฉพาะพืชสูงไม่เกิน 3 เมตรเท่านั้น

เมื่อมีข้อจำกัดการก่อสร้างและการใช้ประโยชน์เช่นนี้ ก็จะส่งผลต่อราคาที่ดิน โดยในการประเมินค่าโดยทั่วไปแล้ว ผู้ประเมินมักจะไม่ทำการประเมินให้ เนื่องจากเห็นว่าแทบใช้ประโยชนไม่ได้แล้ว อย่างไรก็ตาม มูลค่าเมื่อมีที่ดินก็ควรมีอยู่ โดยเฉพาะที่ดินในเขตเมืองที่มีราคาที่ดินโดยทั่วไปสูง ที่ดินใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูงจะมีมูลค่าพอสมควร โดยผู้ประเมินจะพิจารณาจากการใช้ประโยชน์ ว่าจะสามารถทำอะไรได้ เช่น เป็นที่จอดรถ (เก็บเงิน) เป็นพื้นที่จัดสวน เป็นต้น

ส่วนในกรณีที่ดินในพื้นที่ชนบท โดยทั่วไปแล้วจะไม่ทำการประเมิน เนื่องจากศักยภาพการใช้ประโยชน์ ก็เพียงแต่สามารถปลูกพืช ไม่เกิน 3 เมตร เช่น ทำนาปลูกผัก เป็นต้น แต่จริง ๆ แล้วการใช้ประโยชน์ดังกล่าวสามารถประเมินค่าได้เช่นกัน โดยการประเมินค่าจะพิจารณาประเมินด้วยวิธีการรายได้ (Income Approach)

ข้อกำหนดเพื่อความปลอดภัยในเขตเดินสายไฟฟ้า

ห้ามปลูกสร้างหรือทำขึ้นซึ่งอาคาร โรงเรือน บ้านพักอาศัย ในเขตเดินสายไฟฟ้าตามระยะห้ามต่อไปนี้

ในกรณีที่มีการประกาศกำหนดเขตเดินสายไฟฟ้าเฉพาะสายใดสายหน ึ่งซึ่งมีความกว้างจากแนวศูนย์กลางของเสาสายส่งไฟฟ้าแตกต่ างจากระยะห้ามข้างต้นให้ถือว่าระยะห้ามปลูกสร้างหรือทำขึ้ นซึ่งอาคาร โรงเรือน บ้านพักอาศัย มีระยะเท่ากับเขตเดินสายไฟฟ้าตามประกาศนั้น

การสอบถามขนาดของแนวสายไฟฟ้าแรงสูงกับการไฟฟ้า

ณ วันสำรวจผู้สำรวจได้พบว่ามีแนวสายส่งไฟฟ้าแรงสูงตามภาพ ซึงมีลักษณะใกล้เคียงกับภาพขนาดของเสาไฟฟ้าแรงสูงขนาด 230 กิโลโวลล์

จากการสอบถามกับทางการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยเจ้าหน้า ที่ได้ให้ข้อมูลว่าท้องที่ตำบลสันผักหวานนั้นมีเขตเดินสาย ไฟฟ้าแรงสูงอยู่ 2 สายส่งไฟฟ้า ได้แก่ สายส่งไฟฟ้าชื่อ “เชียงใหม่3‐เชียงใหม่1” สายส่งนี้จะมีขนาด 115 กิโลโวลต์ และสายส่งไฟฟ้าชื่อ “แม่เมาะ3‐เชียงใหม่3” สายส่งนี้มีขนาด 230 กิโลโวลต์ โดยบริเวณที่ตั้งทรัพย์สินนั้นเป็น สายส่งไฟฟ้าชื่อ “เชียงใหม่3‐เชียงใหม่1” ซึ่งมีขนาด 115 กิโลโวลต์